La casa di proprietà. Per tutto il dopoguerra è stato il sogno di ogni lavoratore, di ogni famiglia, di ogni singolo italiano. Il sogno della casa di proprietà è stato il motore della crescita economica del dopoguerra, la pietra angolare su cui tutta l’economia italiana è stata costruita. Oggi l’Italia è uno dei paesi europei con il maggior numero di famiglie con case di proprietà. Un sogno voluto soprattutto da alcune forze politiche che proprio su questa idea hanno costruito per decenni il loro consenso. Mi sto ovviamente riferendo alla Democrazia Cristiana che con tutte le sue forze ha bloccato ogni spinta verso altri modelli.

La Società oggi è cambiata. Forse per una maggiore maturità, più probabilmente perché forzata dalle mutate condizioni economiche. La casa di proprietà è diventata per molti, forse per troppi, un miraggio, qualcosa di irraggiungibile. Un miraggio che si trasforma inevitabilmente in disagio per una fetta crescente della nostra società.
Nella sola provincia di Bologna ad esempio, secondo i dati pubblicati dalla Provincia stessa, pare siano più di 30.000 le famiglie con disagi abitativi. E si tratta di un dato al ribasso, che si limita alle condizioni di maggiore difficoltà. Secondo gli studi pubblicati dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma, questo dato sarebbe significativamente più alto.


Queste 30.000 famiglie comprendono un ampio spettro di classi sociali. Ovviamente molti extracomunitari che, nella sola Provincia di Bologna sono aumentati del 145% tra il 2002 e il 2009. Extracomunitari regolari, che lavorano nelle aziende locali, che contribuiscono a far muovere i delicati ingranaggi dell’economia locale. Accanto agli extracomunitari ci sono anche tante giovani coppie di italiani e famiglie un tempo appartenenti al ceto medio ma che hanno perso buona parte del loro potere d’acquisto in seguito alla devastante crisi di questi ultimi anni.
Il disagio abitativo cresce a vista d’occhio nella Provincia di Bologna, segno che il modello della casa in proprietà forse è superato in modo definitivo. Sempre stando ai dati resi noti dalla provincia di Bologna, le domande per l’accesso ai cosiddetti alloggi popolari, sono state circa 15.000 nel 2011, a fronte di una capacità di offerta delle pubbliche amministrazioni di massimo 600/700 alloggi all’anno. Le domande provinciali per ottenere contributi e agevolazioni per l’affitto sono state 12.361 nel 2011.

Anche gli affitti sono diventati un tema sempre più scottante in una società in cui le risorse a disposizione per le nuove famiglie sono sempre meno. Stando ai dati pubblicati dall’Osservatorio sull’edilizia di Nomisma, il tracollo del potere d’acquisto delle famiglie della provincia di Bologna è avvenuto nel 2009. Molto più preoccupanti i dati sulle famiglie che non riescono a pagare l’affitto. Secondo i dati pubblicati, gli sfratti nella provincia di Bologna tra il 2001 e il 2010 sono aumentati del 120%, dai 779 del 2001 ai 1.718 del 2010. Gli sfratti per morosità nei pagamenti invece, sono aumentati di oltre il 220%. Dati ai limiti della catastrofe sociale, segno tangibile di una società in cui sta progressivamente venendo meno il collante sociale, con le nuove famiglie sempre più relegate sulla soglia della povertà. Una povertà percepita con ancora maggiore forza da una Società come quella italiana che più che sul lavoro è fondata sul mattone in proprietà.

Tutto questo sta facendo sprofondare il mercato immobiliare della Provincia di Bologna. Nel 2011 si è toccato il fondo, con solo 11.980 compravendite totali. La causa di questo crollo non è certo legata all’offerta di unità residenziali. Si è continuato a costruire, anche negli anni di maggiore crisi. Il problema vero è la domanda. Il dato sulle unità abitative invendute nella provincia di Bologna è paurosamente alto: 13.643 unità immobiliari (riferito allo stock costruito nel periodo 2010-2011). I conti sono presto fatti rispetto ai dati pubblicati in precedenza circa il disagio abitativo. Circa 30.000 le famiglie in difficoltà. Con il solo invenduto degli ultimi anni, si sarebbe in grado di coprire circa un terzo del disagio esistente. Certo si tratta di fanta-urbanistica, ma è comunque il segno di un modello edilizio e pianificatorio che non funziona, che non può funzionare.

Il quadro fin qui delineato si aggrava ulteriormente se si aggiunge alle tendenze in atto un altro fattore decisivo; il drastico taglio dei trasferimenti finanziari dallo Stato centrale alle Regioni per il supporto all’edilizia residenziale sociale e popolare (in sigla Ers e Erp). Tagli effettuati prima dal Governo Berlusconi e ora, anche se in misura molto più contenuta, dal governo Monti. Negli ultimi 10 anni la sola provincia di Bologna ha ottenuto fondi per oltre 74 milioni di euro e i dati del disagio sono ben evidenti. Risulta pertanto difficile sperare nella realizzazione di tutti gli 11.000 alloggi di Ers previsti dai vari Piani strutturali comunali (Psc) in vigore in provincia.

Fortunatamente il problema ha raggiunto un tale livello di gravità che si è deciso di intervenire a livello politico e urbanistico. La Provincia di Bologna sta lavorando alla redazione di linee guida provinciali per calmierare i costi degli affitti (massimo 350/400€ per un alloggio di 70mq), migliorare la qualità dell’edilizia sociale e contenere i costi di vendita dell’edilizia convenzionata (massimo 2.000€/mq). Sicuramente misure molto importanti.
Altra strada percorribile riguarda il coinvolgimento dei privati nella realizzazione e gestione di questa edilizia residenziale. Secondo uno studio di Nomisma, il margine di redditività in questo tipo di investimenti rimane piuttosto alto, anche se non remunerativo come la vendita sul libero mercato. Ma è ormai evidente che il libero mercato residenziale è bloccato, l’invenduto lievita e le famiglie che si possono permettere l’acquisto sono in forte riduzione. E a questo si aggiunge la ritrosia sempre maggiore delle banche a concedere credito, soprattutto ai più giovani, innescando una spirale molto pericolosa.

Per concludere è possibile affermare che urbanistica e politica devono costruire un quadro diverso per far tornare a sognare le nuove famiglie. Il modello della casa in proprietà lanciato dal governo trentennale dell’Italia da parte della Democrazia Cristiana è stato forse un grande abbaglio, un errore di cui oggi si stanno pagando i costi allo stesso modo con cui stiamo pagando il terzo debito pubblico più alto del mondo. Un modello che ha generato un aumento irreale e speculativo del valore degli immobili (una vera e propria bolla destinata ad esplodere nei prossimi anni) e una progressiva vendita a prezzi di saldo dell’edilizia popolare realizzata negli anni passati. Occorre ripensare il modello in profondità. Occorre ripensare il mercato immobiliare. A patto che questo non giustifichi nuove e ingiustificate urbanizzazioni ex novo.
(Denis Grasso)