Imola. Coraggio e idee, questo è mancato alla Cesi e ne ha sancito il fallimento. Lo stesso coraggio e le stesse idee che mancano ancora oggi a chi sta cercando di salvarla. In queste drammatiche settimane di lavoro per puntellare il poco che rimane di uno sbiadito orgoglio imolese e del mondo cooperativo, ho sentito le solite discussioni vecchie e senza senso. Ai lavoratori senza lavoro è stato promesso un futuro che senza coraggio e idee non verrà mai.

Il coraggio che è mancato è legato alla paura di dire le cose così come stanno. Il coraggio di dire che il settore dell'edilizia così come lo abbiamo conosciuto è finito da anni. Il comparto che ha trascinato la rinascita del nostro paese dopo le distruzioni della Seconda Guerra Mondiale ha esaurito la sua ragione di essere. Periferie sconfinate, campagne urbanizzate, ovunque appartamenti invenduti o sfitti. La bolla immobiliare è finalmente scoppiata. Non abbiamo più bisogno di nuove case, abbiamo bisogno di case migliori. Non abbiamo più bisogno di nuovi quartieri, abbiamo bisogno di quartieri più vivibili. Chi non capisce questo non riesce più a stare sul mercato. Chi si approccia al mondo di oggi con i modelli economici e urbanistici di ieri è inevitabilmente fuori. La Cesi non ha capito questo o forse lo ha capito ma non ha avuto il coraggio di cambiare per adattarsi alla nuova realtà. Chi non ha coraggio è destinato a fallire, è una legge dell'Economia. Ricordate la Kodak, il colosso dei rullini fotografici? Nei primi anni '90 non credette all'avanzata della fotografia digitale e oggi non esiste più. Sparita nel nulla insieme ai suoi bellissimi rullini!

Come si riparte? Si riparte con idee nuove, idee innovative, intelligentemente fuori dagli schemi del passato. Personalmente mi vengono in mente due idee innovative da suggerire alla Cesi. La prima idea si allaccia al tema dell'efficienza energetica e della sostenibilità. Tema ormai noto a tutti ma a cui ci si approccia ancora con i modelli del passato. Un cappotto termico qua, un doppio vetro là e una caldaia a condensazione che non fa mai male. Impossibile da finanziare un intervento così. Un grande gruppo come la Cesi ha bisogno di grandi investimenti, grandi opere che siano facilmente finanziabili dalle banche. Cosa proporre allora? Basta partire da quello che è sotto i nostri occhi, ovvero la pessima qualità estetica ed energetica di immobili costruiti tra gli anni '50 e '80. Tale evidenza suggerisce da solo il modello innovativo da seguire: demolire e ricostruire! Alcuni grandi gruppi lo hanno già fatto.
Lo schema è complesso da attuare ma pare funzionare. L'edificio da demolire è individuato per i suoi consumi energetici elevati e la pessima qualità estetica (nulla di più facile nelle periferie italiane e non solo!). Una volta individuato l'immobile, si trasferiscono i residenti in altri appartamenti di proprietà dell'azienda che demolisce, magari negli appartamenti invenduti di sua proprietà (anche questo molto facile in questa epoca storica, specie in Italia!). La Società che demolirà l'edificio si occupa di tutti i costi di trasloco dei residenti e di garantire sistemazioni di qualità non troppo lontane dal luogo di provenienza. Sgombrato l'edificio questo viene demolito e ricostruito secondo gli standard energetici più evoluti e dotandolo magari di tecnologie all'avanguardia come sistemi pneumatici di smaltimento dei rifiuti o pensiline comuni per la ricarica dei veicoli elettrici. A questo punto emerge il ruolo delle Pubbliche Amministrazioni locali. Un Comune ad esempio, per incentivare tali interventi senza spendere neppure un euro e senza violare il Patto di Stabilità, potrà riconoscere un premio volumetrico al costruttore che effettua interventi ad alta innovatività e sostenibilità (la Legge lo permette). In questo modo la Società edile che ha demolito un palazzo di 10 appartamenti potrà costruirne uno da 15 appartamenti o più. Dieci appartamenti torneranno ai legittimi proprietari e i restanti 5 appartamenti rimangono di proprietà della Società che ha effettuato i lavori.
Tali appartamenti, oltre magari ai proventi di una fornitura di energia al condominio sotto forma di Esco, costituisce un guadagno più che interessante per un'impresa edile. Il proprietario dell'immobile verrà ripagato “del disturbo” con una proprietà immobiliare di maggiore qualità e quindi con un maggiore valore di mercato, il tutto senza tirare fuori neppure un euro (o comunque molto pochi). Il modello ovviamente è molto complesso, ma una grande cooperativa come la Cesi deve avere grandi sfide come pane quotidiano. La mediocrità non porta da nessuna parte. Nuovi modelli come questo potrebbero rappresentare un unicum tecnico ed organizzativo da esportare il tutto il mondo.
Arriviamo alla seconda idea, un po' più fantasiosa. Stampare le case con stampanti 3D (o almeno parte di esse). Può sembrare una pazzia eppure molti Centri di Ricerca ci stanno lavorando. Questa seconda idea, magari più una provocazione che un reale suggerimento, apre gli occhi sulla componente più importante per creare futuro, una componente che anche chi fa case, l'oggetto più vecchio del mondo deve prendere in considerazione: l'innovazione tecnologica. Sulla domotica ad esempio hanno investito tantissimo Google e Apple, non certo aziende del mondo immobiliare. Da noi si parla ancora di solare termico sui tetti, una tecnologia di 30 anni fa.

Due idee per la Cesi per ritrovare il coraggio perduto, il coraggio che nel passato ha permesso al mondo delle cooperative di diventare quello che erano e non sono più. Solo ritrovando coraggio e idee si potrà ripartire. Di questo purtroppo nessuna traccia nella stampa che si è occupata della crisi della Cesi. Il vero dibattito sul futuro della Cesi (mostruoso debito permettendo!) ruota attorno ad una sola domanda: cosa farà la Cesi tra 10 anni? Di certo non farà più case e centri commerciali. Io la vedo a demolire e ricostruire case e quartieri più efficienti e belli, così belli e tecnologici da vincere appalti in tutto il mondo. Solo così i lavoratori ritorneranno veramente a lavorare. (Denis Grasso)