La compra vendita di un immobile condotta da un paese estero può non essere la più semplice delle operazioni, e di sicuro va realizzata con grande attenzione nell’adempimento della burocrazia. Non molto tempo fa infatti la Suprema Corte di Cassazione ha invalidato una procura che era stata sottoscritta negli Stati Uniti per un errore nella trascrizione dei dati. Quello che in realtà è stato un banale, ma comunque a suo modo grave, errore ha vanificato la vendita di un immobile. Inoltre il caso ha suscitato una sorta di dibattito interno agli esperti di consulenza internazionale che si sono interrogati sull’opportunità di avere leggi così meccaniche per dirimere tali questioni. In questo articolo cercheremo di parlare di tutto questo rispondendo a una domanda: quali sono i requisiti che un documento notarile, sottoscritto fuori dal territorio nazionale, deve rispettare per essere valido anche nel nostro paese?

La procura annullata
Il caso è relativo a una scrittura privata vidimata in Pennsylvania da quello che si definisce un notary public, un pubblico ufficiale che con regolare apostille (certificazione di validità prevista dalla Convenzione dell’Aia del 5 ott. 1961). Questa scrittura è stata utilizzata in Italia per vendere un immobile.

Chi ha sottoscritto la procura ha poi fatto marcia indietro disconoscendo la propria firma (quindi negando di averla apposta) e reclamando, di conseguenza, anche l’invalidità della vendita in questione. In primo grado la firma è stata ritenuta comunque valida, il contrario è stato ritenuto in appello e quindi si è ricorsi alla Cassazione. Con la Sentenza Civile sez.2 n.17713 del 2019 la Suprema Corte ha giudicato la procura invalida.

In definitiva il motivo di questa invalidazione decisa dalla Cassazione è stata l’errata apposizione della data di nascita del sottoscrittore della procura, un’effrazione della legge n. 218/1995, art. 60 del nostro sistema di diritto internazionale privato.

Considerazioni
Un atto notarile viene sempre stipulato nel rispetto delle leggi che vigono del paese di riferimento (lex auctoris), che in questo caso è lo Stato federale della Pennsylvania. In merito a ciò sovviene subito una considerazione di carattere pratico. Quando si deve stipulare un atto notarile destinato alla ricezione da parte di un paese straniero è sempre meglio rivolgersi a uno studio di consulenza internazionale: offrono un lungo elenco di servizi di mediazione nella consulenza internazionale e conoscono le leggi del paese di destinazione del atto vidimato.

Seconda considerazione: la nostra legge, in questa fattispecie, ha un carattere troppo macchinoso e non tiene conto di quella che si può definire un’equivalenza formale: in Pennsylvania il notary public che vidima testi destinati alla legislazione estera deve per forza essere un avvocato specializzato in diritto internazionale, e non un semplice certificatore d’ufficio. Ergo a questa figura andrebbe riconosciuta l’autorevolezza sufficiente da poter certificare che chi ha sottoscritto quella procura lo ha davvero fatto (cosa che invece il sottoscrivente dichiara di non aver fatto e che gli viene riconosciuta a causa di quell’errore nella trascrizione della data di nascita).

Inoltre bisogna anche considerare che il requisito minimo di validità di una procura estera per la legge italiana è che la firma sia stata posta in presenza. Ma vi sono alcuni paese che accettano la vidimazione di un atto anche con firma a distanza (ad esempio con metodo digitale). Quindi tutti questi atti non potrebbero mai essere ritenuti validi dal nostro paese?